Notar: Wann eine Beurkundung Pflicht ist — und warum die Gebühren nicht verhandelbar sind

Anders als ein Rechtsanwalt vertritt ein Notar keine der beteiligten Seiten, sondern ist als unabhängiges öffentliches Amt zur unparteiischen Betreuung aller Beteiligten verpflichtet. Diese Neutralität ist der Kern seiner Funktion — und der Grund, warum bestimmte wichtige Rechtsgeschäfte gesetzlich zwingend eine notarielle Beurkundung voraussetzen.

Zu den wichtigsten Fällen mit gesetzlicher Beurkundungspflicht gehören der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie (§ 311b BGB), die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung, die Gründung einer GmbH sowie die Übertragung von GmbH-Geschäftsanteilen (§ 15 GmbHG), bestimmte Eheverträge und Scheidungsfolgenvereinbarungen, Erbverträge sowie ein notarielles Testament — wobei ein eigenhändig geschriebenes Testament ohne Notar ebenfalls gültig sein kann — und Schenkungsversprechen, die nicht sofort vollzogen werden (§ 518 BGB).

Beim Immobilienkauf zeigt sich die neutrale Rolle besonders deutlich: Der Notar entwirft den Kaufvertrag ausgewogen für beide Seiten, prüft Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, erläutert die rechtlichen Folgen des Geschäfts und kümmert sich um die Grundbucheintragungen — von der Auflassungsvormerkung bis zur späteren Eigentumsumschreibung. Er koordiniert dabei auch mit der finanzierenden Bank, etwa bei der Grundschuldbestellung. Diese Neutralität unterscheidet ihn grundlegend von einem Rechtsanwalt, der stets nur eine Partei einseitig vertritt.

Bei den Kosten gilt eine Besonderheit, die viele überrascht: Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit gesetzlich einheitlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert der Angelegenheit — beim Immobilienkauf in der Regel der Kaufpreis. Jeder Notar berechnet für denselben Geschäftswert dieselbe Gebühr; ein Preisvergleich zwischen verschiedenen Notaren, wie man ihn von anderen Dienstleistungen kennt, führt hier ins Leere, denn eine Unterschreitung der gesetzlichen Gebühren ist berufsrechtlich nicht zulässig. Als grobe Orientierung werden Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf zusammen häufig mit rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises beziffert — getrennt von Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, und ohne Anspruch auf Genauigkeit im Einzelfall, da der tatsächliche Betrag vom konkreten Geschäftswert und den beauftragten Leistungen abhängt.

Aus der Neutralität des Notars folgt zugleich eine Grenze: Er darf nicht einseitig zugunsten einer Partei beraten oder deren Interessen in einem Streit vertreten. Wer den Eindruck hat, ein Vertragsentwurf benachteilige speziell die eigene Seite — etwa bei einem Unternehmenskauf oder einem komplexen Erbvertrag —, sollte den Entwurf vorab von einer eigenen, unabhängigen Anwältin oder einem eigenen Anwalt prüfen lassen. Das ist gängige Praxis und schließt die notarielle Beurkundung nicht aus.

Praktisch wird der Vertragsentwurf bei Verbrauchergeschäften in der Regel rund zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesandt, damit ausreichend Zeit für Fragen bleibt. Beim eigentlichen Termin ist der Notar verpflichtet, die gesamte Urkunde vorzulesen und unklare Punkte zu erläutern — ein echtes Schutzinstrument, das niemand aus Zeitdruck überspringen sollte.

Ob im konkreten Fall eine Beurkundungspflicht besteht und welche Unterlagen benötigt werden, hängt vom jeweiligen Geschäft ab und sollte direkt mit dem beauftragten Notariat geklärt werden — diese Übersicht ersetzt keine individuelle Prüfung. Notarinnen und Notare finden Sie mit echten Bewertungen in unserem Verzeichnis.

Häufige Fragen